소득세법 3절 : 사업소득

[부동산임대업소득 와꾸]

 

0. 부동산임대업 소득

부동산임대업 소득금액은 일반적인 사업소득과 구분하여 계산한다.

부동산임대업으로 얻는 소득은 임대료(월세), 간주임대료(전세보증금을 기반으로 하여 계산하는 유사한 개념), 관리가 존재.

 

부동산임대업소득금액 = 총수입금액(비과세소득 제외) - 필요경비

 

1. 총수입금액 구하기

* 임대료, 보증금 모두 종합과세 될 것

 

 

1) 임대료 부분

[주택의 임대의 경우]

- 주택 개수에 따라 비과세/분리과세/종합과세 구분 : 2채 이상시 과세(1주택 비과세)

- 분리와 종합의 구분은 과세되는 임대료와 간주임대료의 합계액이 2,000만원 이하인 경우 분리과세

 

[상가의 임대의 경우]

- 상가 임대료는 그냥 총수입금액에 포함시키면 됨.

 

* 임대료 귀속시기 : 소득세법 하에서는 무조건 약정일. 단, 선세금(선불로 받은 임대료)의 경우에는 발생주의 (기간 경과를 따져서 적용) 초월 산입 말월 불산입

고로 약정일 기준으로 과세하면 된다. 약정일 기준으로 과세한다는 것은 약정액에 대해서 과세한다는 것(실수령 여부를 따지지 않는다.)

 

[부동산임대업소득에 해당하는 경우]

광고용으로 건물의 옥상, 측면을 사용하거나 / 자기소유의 부동산을 타인의 담보물로 제공하여 받은 대가는 모두 부동산임대업소득에 해당한다.

이 경우에도 대가를 선세금으로 받는 경우, 발생주의를 적용하여 각 기간에 안분한다.

 

2) 관리비 부분

관리비는 총수입금액에 포함이 되므로, 월수 곱해서 1년간 총수입금액에 들어갈 금액을 계산해주면 된다.

단, 공공요금이면 총수입금액에 포함시키지 않는다.

 

3) 간주임대료 부분(보증금을 이용)

 

<주택외(상가) 보증금>
1. 추계결정 : 보증금적수 * 이자율 * 1/365

2. 추계 아닐 때 : (보증금적수 - 건설비적수) * 이자율 * 1/365 - 금융수익(이자수익과 배당수익만 해당)

 

<주택 보증금> : 3주택 이상 소유 + 해당 주택보증금의 합계액이 3억원 초과시 간주임대료 계산

1. 추계결정 : (보증금 - 3억원) 적수 * 60% * 이자율 * 1/365

2. 추계 아닐 때 : (보증금 - 3억원) 적수 * 60% * 이자율 * 1/365 - 금융수익(이자, 배당)

이때 3억원은 한도의 느낌이라서 보증금적수가 큰 주택보증금부터 순서대로 차감한다.

 

 

* 출처 : 2023 이승철 세법 서브노트 II (이승철 저)